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築年別中古マンションの評価ポイント:第4回 




第4回:バブル以前とバブル後の物件ではこんなに違う

住宅問題評論家 山下 和之


▼1990年代半ばから新築マンションは様変わり

 1980年代後半から90年代初頭にかけてのバブル経済。住宅・不動産分野、なかんずく新築マンション分譲分野は最も強くその影響を受けた業界ということができます。
 マンション価格は暴騰し、それでも先高感から「いま買っておかないとますます高くなって買えなくなる」と消費者の購入マインドが高まり、前の年に比べて3割も4割も高い新築マンションが飛ぶような勢いで売れたのです。それも、地価高騰からマンション立地の郊外化が進み、都心から1時間以上かかる場所で、なおかつバス便といった物件ですら分譲間もなく完売するような状況でした。しかも専有面積は限りなく縮小され、一部の高額物件を除けば、設備や管理・サービス面でも絞り込みが進みました。

 しかし、バブルが崩壊すると様相は一変します。東京カンテイによると、80年代前半まで坪単価150万円以下だったのが、80年代後半には300万円台まで上がり、ピークの1991年には356.1万円に達しました。それが、図表1にあるように92年以降は急速に下落、92年には300万円を切り、98年には200万円を切るレベルまで下がったのです。2006年に再び200万円台に乗るまでの8年間、200万円以下の水準で推移しました。

図表1 首都圏新築マンション分譲戸数と平均坪単価の推移
首都圏新築マンション分譲戸数と平均坪単価の推移

 このバブル崩壊後の90年代後半には、マンションの価格、立地、広さ、設備・仕様が大きく変化しました。それまでのマンションとその後のマンションは別物といっていいぐらいの差があるといっていいでしょう。

▼価格は下がって専有面積は拡大

 価格は平均坪単価でみるとおよそ半分ほどに下がったのですが、一方では専有面積は大幅に拡大しています。図表2にあるように、1990年には専有面積70m2台・80m2台の合計の割合は全体の20.3%に過ぎず、50m2台・60m2台が31.3%と3割を超えていました。それが、95年には70m2台・80m2台が3割を超え、96年には4割を突破、さらに2000年には5割を超えるほどになりました。現在もほぼ同様の水準で推移しています。

 バブル時には50m2台の3LDKが登場したこともあります。居室といっても4畳半が中心で、ベッドや大きな家具を置くと足の踏み場もないといった使い勝手の悪いマンションが多かったわけです。それが90年代半ば以降は、居室は最低でも6畳、主寝室は8畳、10畳といった物件が主流になります。

図表2 首都圏新築マンション専有面積規模別シェア推移
首都圏新築マンション専有面積規模別シェア推移

 立地をみても、図表3にあるように、1990年には最寄り駅から徒歩7分以内の物件は31.8%に過ぎなかったのが、96年には4割を超え、2002年には49.0%とほぼ半数近いレベルに達しました。最近は都心の地価の高騰もあって、7分以内の割合が低下しているとはいえ、それでも4割台をキープしています。特に2003年から2005年までの3年間は徒歩3分以内の物件が2割を超えました。90年代後半以降の物件なら、駅近物件を探しやすいわけです。

図表3 首都圏新築マンション最寄り駅からの徒歩時間別シェア推移
首都圏新築マンション最寄り駅からの徒歩時間別シェア推移
(資料:いずれも東京カンテイ『マンションデータ白書』)

▼大規模物件も増えて共用施設が充実

 さらに、バブル崩壊後にはマンションの大規模化が急速に進みました。戸数ベースでみると、1990年には総戸数200戸以上のマンションの割合は7.2%だったのが、98年には12.0%と1割を超え、2000年には21.6%と2割台に達し、2005年と2006年は3割台を維持しています。

 このように大規模物件が増えてきたのは、バブル崩壊後に企業が所有していた社宅、グラウンド、研究施設、倉庫などの放出が進んだ結果といわれていますが、いずれにしても、総戸数が多ければ、その分共用施設や管理の充実が期待できます。実際、90年代後半以降の物件には、キッズルームからフロントにおけるコンシェルジュサービスまで、さまざまなレベルでの充実が進みました。

 マンションの専有面積の広さ、立地、共用施設や管理などを重視する人は、バブル崩壊後の物件、特に90年代後半以降の物件に絞り込んで探すのが近道かもしれません。




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