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快適マンションライフ〜中古マンションを買うときの管理のチェックポイント vol.6 


第6回 管理会社は、管理組合を補佐する重要なパートナー

マンション管理サービスの品質は「人」が決め手

管理員、清掃員、設備の保守点検など日々の管理サービスは全て「人」によって提供されます。また理事会の運営や、管理組合の総会に必要な資料の作成などのサービスも、管理会社のフロント担当者によって提供されます。このように、人がすべてという業務のあり方から、提供されるサービスの品質は「人の品質」によって決まるといっても過言ではありません。
管理会社の中には、管理員を自社で雇用せず子会社等、外部からの派遣でまかなっている管理会社もありますが、人の品質がサービスの品質に直結するのであれば自社で管理員を雇用して、教育研修に努めている管理会社のほうが安心して委託できるといえます。

中古マンションの選択にあたっては現地を下見しますが、その際、管理状態も注意してみましょう。また管理員の評判や人柄など、住んでいる人に訊ねてみるといいでしょう。

良い管理会社の選び方

管理会社の経営方針やサービスの特徴を各社のホ−ムページで見ることができます。中古マンション選びにあたっては、委託している管理会社の内容も調べることが大切です。

1.人材採用方針、教育体制はどうか?

管理の質の決め手となるのは「人」ですから当然、管理会社の人材の採用方針や教育研修体制をまず確認したいものです。先述のように自社雇用であるか、独自の研修センターなどを設けて本格的に人材育成に取り組んでいるか、などです。

2.有資格者数はどうか?

管理業務主任者やマンション管理士、一級建築士などの有資格者数をどのくらい確保しているかが、「サービスの品質」を見極める重要なバロメーターとなります。

3.会社の財務の健全性

高品質の管理を安定して、安全に提供し続けるためにも管理会社の財務の健全性も重要です。最近数年間の決算の状況や資産や負債の状況などにも注意しましょう。

4.トラブルなどで行政処分を受けていないか?

過去に何らかのトラブルを起こし、指示や行政処分などを受けていないかどうかは、国土交通省のホームページで閲覧できます。管理組合の金銭の横領や重要な法令違反などを起こしていないか確認することも重要です。

大和ライフネクストの「人の品質確保」への対応

大和ライフネクストは人材の品質にこだわっています。管理員は正社員として雇用。それも採用倍率約60倍(2010年度)もの難関を突破した人材となっています。そのうえで、独自の教育研修プログラムによる研修センターを設置。この研修センターは業界初の職業訓練校として東京都および大阪府から認定されたものです。

管理員として現地に着任後も、定期的に研修を実施するなど、サービスの向上を目指して組織を挙げて努めています。また管理代行員を独自に組織し、体調不良などの急な休みで管理員が不在となる場合に代行員を派遣するなど、サービスの質を確保しています。 大和ライフネクストでは社内に管理業務主任者497名、マンション管理士177名、一級建築士53名等の有資格者を備え(2011年4月1日現在)、専門知識や専門技術に基づいた充実したサービスをご提供しています。

さらに、ライフネクスト24は365日・24時間体制でマンションの緊急トラブルに備え、お客様からのご相談のお電話に対応していますが、ここに勤務するオペレーターも全員正社員です。
マンションの管理上の問題のひとつに、一部の居住者による管理費・修繕積立金の滞納がありますが、こうした未収金をスムーズに回収するために、大和ライフネクストでは独自の未収金回収チームを編成し対応しています。「スムーズな回収」には、それなりのノウハウが必要で、専門の担当者による丁寧な対応で、未収金の発生率の低さは管理業界でもトップレベルで、通常は年間1%が目安とされる未回収率が、大和ライフネクストが担当するマンションの未収金発生率は0.64%(2010年3月期の年間平均、競売・破産を除く)となっています。
大和ライフネクストが管理させていただいているマンションは、現在約13万5千戸。豊富な管理実績はお客様からの評価の表れと感謝し、さらなるサービスの向上を目指して邁進してまいります。

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協力:大和ライフネクスト

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