「マンションは管理で買え」といわれる理由(わけ)
中古マンションの評価で決め手の一つとなるのが築年数で、築年数が新しいほど高く評価されるのが普通です。経年とともに建物や設備は古くなり、資産として目減りしていく。つまり、資産価値が減少していきますから、築年数と共に評価が下がっていくのは仕方がありません。ここで課題となるのは、資産価値の減少をいかに防ぐかということです。サッカーに例えれば、失点を最小限に食い止めるディフェンスの役目が大切とでも言えるでしょう。マンションでは、そのディフェンスの要(かなめ)となるのが清掃なのです。
管理会社が提供するサービスの中で最も目に見えて分かりやすいのが「清掃」で、清掃の品質を見れば管理会社のサービスのレベルが分かるといっても過言ではありません。「マンションは管理で買え」といわれるのは、資産価値の維持に管理サービスの品質がとても重要であるからで、清掃が行き届いているマンションならその他の管理業務もしっかりしていると判断して差し支えありません。
清掃は汚れたから行うというものではありません。普段から定期的に行うのが基本です。従って、管理コストを削減しようと清掃の頻度を減らすなどというのは、長い目で見ればマンションの資産価値を急速に低下させることにつながり、結果的に損な選択になりかねません。
■清掃の種類
日常清掃はマンション管理の基本。エントランスホールや開放廊下などのほか、外構・植栽の汚れ・破損などにも気を配る。
清掃には日常的に行われる「日常清掃」のほか、定期的に行われる「定期清掃」、特に汚れが目立つ部分などをその都度清掃する「特別清掃」と、大別して3種類があります。
通常、日常清掃は管理員が行い、定期清掃や特別清掃は専門の清掃会社に委託します。ただし、大規模なマンションでは管理員だけでは清掃まで手が回りませんので、日常清掃もクリーンスタッフと呼ばれる専任のスタッフが行うなど、マンションの規模や立地条件などにより、そのマンションの特性に合わせて仕様が異なります。
いずれにしても、マンションを常に清潔に美しく保ち、居住者の方には居心地が良く、資産価値を高く保つためにも、日常清掃を基本に定期清掃・特別清掃を適切に組み合わせて実施されていることが重要です。以下、日常清掃について、チェックオイントを挙げてみます。
■清掃状況のチェックポイント
1 エントランスまわり
エントランスはマンションの印象を決める最も目に付く場所です。いつもピカピカに輝いているよう、特に注意して清掃します。
・エントランスホール…床や壁は汚れていないか。
・エントランスドア……ドアのガラスや金属部に指紋や汚れが付いていないか。
・郵便受けの周辺………チラシなどが散乱していないか。また、不要なチラシなどを入れるゴミ箱が備えられているか。
・掲示板…………………古い掲示物がいつまでも貼られていたり、掲示物が汚れていたり、破れていたりとずさんな扱いになっていないか。
これらのほかに、マンションによってはエントランスに観葉植物が飾られていたり、資源ゴミとなる古新聞紙の束や、あるいは出前の食器が置かれていたりということもあります。エントランスまわりはマンションの「顔」。お客様をお迎えする玄関ですから、これらがきっちり整理整頓されているかといったことも大切なポイントとなります。管理員の目配りが行き届いているかどうかも分かります。
エレベーターまわりの清掃は単に清潔・美観というだけでなく、万一の故障や事故にもつながりかねない原因を取り除く、予防保全の意味合いもあります。
2 エレベーターまわり
・エレベーターのカゴ内…床や壁は清掃されているか。
・エレベーターの扉………下部レール部分に埃などたまっていないか。
毎日大勢の人が利用するエレベーターは、汚れやすい場所であり、また一種の密室なので落書きなどのいたずらもされやすい場所です。毎日のチェックを欠かさず、きれいに保つことで気持ちよく利用できるのです。
大和ライフネクストでは、本来は入居者の清掃部分である窓下の面台も管理員が清掃しています(一部マンションを除く)。ここはお客様が気付きにくく、掃除しにくい箇所ですので、管理員が定期的に清掃するようにしているものです。
3 開放廊下
・居室窓下の面台…埃がたまっていないか。
開放廊下側の居室の窓は正確に言えば共用部分にあたりますが、各居住者の専用使用部分として、その清掃は各居住者が行うべき部分で、本来は清掃の対象にはなりません。
・廊下壁の上部……埃がたまっていないか。
廊下の床の汚れは気付きやすいので清掃されるものの、廊下壁の立ち上がりの上面は意外と気づきにくい箇所。目配りが行き届いているか、こんなところで分かります。
大和ライフネクストが管理する八王子市内のマンションのゴミ置場。「管理が適正であり、模範となる集積所」として八王子市の「集合住宅ゴミ等優良排出管理認定」を受けています。
4 ゴミ置場
・ゴミ置場の状態…清潔感のあるゴミ置場になっているか。ゴミ回収後に水洗されているかチェックします。
・ゴミの分別………可燃物、不燃物など出せるゴミは曜日ごとに分けられていますが、これがきちんと守られているかが重要です。
エントランスをマンションの「表の顔」とすれば、ゴミ置場はさしずめ「裏の顔」といえます。エントランスが綺麗でも、ゴミ置場の清掃が粗雑だったりするとプラスマイナスでゼロということになります。ゴミ置場は重要なチェックポイントといえます。
駐輪機の間に溜まった砂埃や落ち葉なども丁寧に清掃します。
5 自転車置場
・駐輪状態…自転車が整然と駐輪されているか。
・床…………ゴミや落ち葉など溜まっていないか。
多くのマンションで問題となるのが駐輪場です。使わなくなった自転車や壊れた自転車がそのまま放置されていたり、乱雑な置き方をされているなど居住者のマナーもうかがうことができます。
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