4. 同じマンションのどの住戸にするか迷ったときの比較検討方法
■価格が高い住戸は本当に住みやすいのか?
ひとつのマンションに絞り込み、購入申し込みという段になって迷うのが、「何階の何号室にしようか」ということではないでしょうか。 一般に「いいなぁ」と思う住戸は価格が高く、「割安」に感じる住戸は購入倍率が高いというケースが多いようです。
デベロッパーが各住戸の販売価格をどのように決めていくのかを見ながら、あなたにとって最適な住戸の見抜き方を考えていくことにしましょう。
■標準的な住戸に基準価格を設定する
各住戸の販売価格は、おおむね次のように設定されています(図表参照)
図表 分譲マンションの値付けの例
まず、1棟のマンションのなかから、最も標準的な住戸を選び出します。選び出した住戸を基準にして、ほかの住戸の条件と比較しながら価格を評価していくのです。
仮に地上11階建て、総戸数が64戸、すべての住戸の専有面積が50m2のマンションがあったとしましょう。
総販売価格を22億4000万円と見込んでいた場合は、1住戸当たりの平均価格は3500万円となります。この3500万円を、「標準的な住戸」の価格とします。
標準的な住戸は一般的に、中間階の中間住戸となります。ここに挙げたケースは11階建てなので、6階の真ん中の住戸を標準的な住戸とし、単純平均価格(基準価格)の3500万円となります。
■各住戸の条件に合わせて価格をプラス・マイナスする
次に各住戸の条件を考慮しながら、価格を足したり引いたりしていきます。一般にエレベータ付きのマンションでは、上階にいくほど人気が集まるので、「1階上がるごとにプラス40万円」というように、足し算します。
人気が高い角住戸にも価格をプラスします。たとえば南西角住戸はプラス100万円、東南角住戸はプラス200万円というように。 さらにルーフバルコニー付きはプラス100万円、1階住戸の専用庭付きはプラス60万円というふうに付けていきます。
一方で、下階にいくにしたがって価格をマイナスするとともに、隣接する建物の陰になって日当たりが悪くなる住戸や、騒音等の影響が出そうな住戸の価格もマイナスします。
■価格の根拠を聞いてから選ぼう
この結果、最も価格が高い住戸は、最上階(11階)の東南角住戸の4000万円、最も低いのは2階の中間住戸の3340万円。そして、最多価格帯は3500万円となりました。
こうした“値付けの法則”をもとに、手元に価格表があればあらためて見直してみてはいかがでしょう。もし、値付けの法則に反して価格が、高かったり安かったりしている場合は、何らかの理由があるはずです。
販売担当者に価格の根拠を聞いて、それぞれの住戸の長所と短所を確認して、選ぶようにするとよいでしょう。
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