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マンションの注文建築「コーポラティブハウス」vol.99 


都心・安い・自分仕様
コーポラティブハウスの魅力

こころをかたちに (1)サポートの価値

アーキネット代表・横浜国立大学IAS客員教授 織山 和久

サポートを選ぶ

 本当はどんな暮らし方を希望されるだろうか?
「うちで仕事をするので、生活の場所と分けたい」「家族の気配をいつも感じ合えるように」「朝日を浴びて目覚め、静かに読書や音楽を楽しむ」などそれぞれの希望がある。しかし一般的なマンションの間取りでは、メインルームへの通路脇に寝室があるし、個室に区切られ、開口部は南だけで日照も通風も不十分、といった具合でこうした希望を適えるのは難しい。

 これに対して、アーキネットのコーポラティブハウスでは、それぞれの暮らし方に応じた空間を選ぶことができる。それぞれの場所の特性を最大限に生かすように、建築家が三次元的に住空間をオリジナルに構成するためである。大木を目の前にした二層のメゾネット、南北に光と風の抜ける三層のトリプレット、上下をつなげる吹き抜けや階段室などの計画も多い。一層のフラットでも、周りの樹木や眺望に応じてオープンな場所とクローズドな場所を互い違いにするといったオリジナルのプランになる。
 このようにアーキネットでは三次元的に多様なプランの中から、自分の暮らしに合うものを選ぶことができる。例えば「うちは大きな遊び場。屋上にテント、リビングにハンモックを張って、子供と一緒に寝る。ネコが上下に行き来する。土間はサーフボードなどの遊び道具を置く。大きな窓で、明るくて戸外とつながっている感じがいい…」というご希望は、右のB住戸のプランを選ぶことで適えることができた。コーポラティブハウスではインフィル(内装)は各自で建築家と一緒の相談しながら作りこむことができる。しかしこのB住戸では、インフィル(内装)はほぼ素の状態で、あとは造作家具を置くことで作られた。素の空間性が豊かであれば、これで十分だった。
 対照的に、マンション選びでは立地と階数、価格以外には大差がない。そして二次元的に限られた選択肢から妥協せざるを得ない。中古マンションを買ってリノベーションすれば、という方もいらっしゃるとは思う。しかし、元のハコの空間性が乏しい上に、柱や梁がそうしても邪魔になる、住戸の中央部に水回りがあって配管の位置が動かせない、というのでは、いくら内装に凝っても限界はあるだろう。

価値が落ちない

こうしたサポートは特別だから将来安くしか売れないのでは、という疑問もあるだろう。でも調査すると意外な結果が明らかになった。 アーキネットのコーポラティブハウスにお住まいになられた後に,介護や海外赴任等の事情で売却される事例もある。こうした成約価格を分析すると、築10年近く経っても新築直後と成約価格は変わらない傾向で,取得費用を上回ることも少なくない。
 一般のマンションでは年3%ずつ減価して10年後は元の75%、20年後には55%にまで下落する。この減価率でいくと住宅ローンを支払い終えた頃には、資産価値は元の3分の1ほどに落ちる。これでは耐久消費財である。


サポート/インフィル

 このように住まいの価値が維持される理由を考えてみた。
 まず挙げられるのは、繰り返しになるがサポートの空間性が豊かなことである。コーポラティブハウスのプロジェクトに参加されるときは、出来上がりは図面や模型でイメージするしかない。でも転売時にはかたちになっていて、その空間性はじかに感じとることができる。風通しの良さ、ふと眺める外の景色、光の綾、空間がつながっている一体感、おおらかな気分や落ち着いた気分…、これは体験しないと分からない。一つ一つの住戸はユニークなのだが、東京圏で住まいを求める層は十分に厚いので、自分の暮らし方に合う方は相応に見つかる。逆にありきたりの3LDK は市場に溢れていて、値崩れしてしまう。
 次にサポートの作られ方である。もともと自分たちで長く暮らすために設計されているので、経年劣化しにくい仕様が選ばれる。タイルは将来的に剥離するので、打ち放しコンクリートに撥水加工する方を選ぶ。配管も外付けにしてメンテナンスしやすくする。豪華なエントランスより、断熱性能を上げる。そうした実質的な選択がなされる。もちろん共用部や外観なども優れた建築家が手掛けるので、長期的にも魅力を失わない、それどころが周りもこれを手本にして街並みが整っていくので魅力が上がる。一方、分譲マンションでは売り切る必要があるので、新築時に見栄えがして安価な仕様がどうしても選択されがちだ。

 あとはインフィルの作りやすさである。元のサポートは当初の計画案に従って設計されるので、ある範囲の暮らし方については様々な要望や好みを適えることができる。元のサポートは個別の要望に左右されずに作られるので、例えば、ファンシーな出窓を設ける、特別な間取りのために構造壁の位置をずらす、といったことはしない。従って、サポートはそのままで、自分の要望や好みに合わせてインフィルだけ作り直せばいいのでやりやすい。あるいは、家具とそのレイアウトだけでも、十分に自分ならではの空間につくることもできる。
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 自分の暮らし方から、どのようなサポートが選ぶのがいいのか、を主眼にして、これから、ひとつひとつの事例を見ていこう。

参考図表
1)サポートの例。B住戸は1−3階が緩やかにつながり、南北に光や風が抜ける構成。
2)アーキネットで竣工した住戸の転売実績。年月を経ても市場価値は落ちない
3)完成したB住戸。サポートは空間性が豊かで、インフィルは可変的



筆者プロフィール
株式会社アーキネット代表。土地・住宅制度の政策立案、不動産の開発・企画等を手掛け、創業時からインターネット利用のコーポラティブハウスの企画・運営に取組む。著書に「東京いい街、いい家に住もう」(NTT出版)、「建設・不動産ビジネスのマーケティング戦略」(ダイヤモンド社)他。

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