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マンションの注文建築「コーポラティブハウス」vol.68 


都心・安い・自分仕様
コーポラティブハウスの魅力

パブリックとプライベート (5)街とのつながり

(株)アーキネット代表 織山 和久

路地空間を豊かにした建物群は、街にもいい影響を与える。

街並み

以前は、老朽木造家屋が建ち並ぶ敷地

路地空間を活かし、圧迫感を抑えて
ヌケのある耐火建築群に建て替わる

出火後50~60分の延焼シミュレーションの結果

 路地側に対して、圧迫感を抑えてヌケのある建物群は、街路側に対しても同じように圧迫感を抑えて視線も風も通る。分棟タイプなので、周りが一戸建てのときもスケール感があって、街並みを乱さずに済む。
 もしこれがのっぺりした壁の続く建物であれば、相当な圧迫感や違和感があっただろう。ある試算では、圧迫感のある建物になると(東側天空遮蔽率4%から10%に変更)とすると、周辺の地価を都心区で坪当り3万円ほど下げてしまう*1
 特に、元々が老朽木造家屋であると、こうした建物群に建て替わることで、街区の内側から明るく気持ちのいい環境ができていく。商店街の裏側でこうした建物群が連続して路地がつながれば、車に煩わされない横丁の商店街にも発展する。

防災

 東京直下型地震の発生が懸念されている。特に延焼拡大が危険視される。東京の木造密集地域では建物棟数密度は50~80棟/ha、500mメッシュでは、1,250〜2,000棟に相当する。被害想定では火災被害の最も大きな地区では、500mメッシュで1,200~2,400棟が焼失する*2というから、街区ごと全焼することになる。
 消火活動も間に合わない。シミュレーションでは出火後50-60分で648棟が火災に見舞われる*3。関東大震災時の延焼火元は112*4だったように、こうした火災は同時多発で発生する。一方で、東京消防庁に配備されているポンプ車(2012年)は672台、緊急通行路の閉塞も生じる状況ではまず間に合わない。
 こうした地区でも、鉄筋コンクリート造の建物群が区内の三割程度を占めれば、延焼の拡大を抑えることができる。緊急時には外から路地にも逃げ込める。壁式構造なので、もちろん倒壊の恐れもまずない。震災後も生活の場として機能するだろう。停電で高層マンションのエレベーターが止まるときでも、こちらは低層なので自力で上り下りできる。

空間利用

 もともとは日照条件や接道条件に恵まれずに、駐車場や空き家にしていたような土地でも、こうした路地空間を導く建て方であれば、優れた住空間に転換することができる。路地空間を入れても土地の利用効率は十分に上げられるので、貴重な都市空間を無駄なく利用できる。何も大規模開発や容積率緩和をしなくてもいい。アーキネットだけでもこれまで100棟近くプロジェクトを成立させてきたので、この点は実証済みだ。
 ともすれば住民の年代構成が偏っている街区でも、このような魅力的な住空間ができれば、現役世代を引き寄せることができる。路地で遊ぶ「こどもたちの声がするっていうのは、いいもんだねえ」と言われるように、街に活気が戻ってくる。

 このように、路地空間を生かした建物群は、都市景観・防災・空間利用などの面で街に大きな貢献を果たすであろう。

*1 景観に係る建築規制の分析手法に関する研究会「建築物に対する景観規制の効果の分析手法について」平成19年6月
*2 中央防災会議「事務局説明資料2-2」平成16年
*3 豊田栄造・大村敏「災害時における延焼シミュレーション 木造密集市街地の危険性の計測手法 2006
*4 防災科学研究所「防災基礎講座,15地震火災 2011
筆者プロフィール
株式会社アーキネット代表。土地・住宅制度の政策立案、不動産の開発・企画等を手掛け、創業時からインターネット利用のコーポラティブハウスの企画・運営に取組む。著書に「東京いい街、いい家に住もう」(NTT出版)、「建設・不動産ビジネスのマーケティング戦略」(ダイヤモンド社)他。

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