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こころをかたちに(2)住宅は消費財ではない 


都心・安い・自分仕様
コーポラティブハウスの魅力

こころをかたちに(2)住宅は消費財ではない

アーキネット代表・横浜国立大学IAS客員教授 織山 和久

マンションの購買決定要因

住宅は、どうも消費財として購買されているようだ。
マンションを検討する上で重視した項目として挙げられているのは、価格90.9%、最寄駅からの時間85.3%、住戸の広さ71.4%、通勤アクセス64.9%、間取りプラン60.1%といった順番である。将来の資産価値については、項目自体がなく他の項目に紛れてしまっている(「2016年首都圏新築マンション契約者動向調査」株式会社リクルート住まいカンパニー)。
マンションのつくりはどれもほぼ同じなので、築年数による資産価値の減り方も同じと考えていらっしゃるのだろうか?

将来の資産価値〜マンションvs.コーポラティブハウス

そこで一般の分譲マンション(「不動産マーケット情報2012.7」三井住友トラスト不動産)と弊社のコーポラティブハウス(実績値)について、築年数による転売価値を推定してみた。取得時の価格(費用)を共に6,000万円とおくと、一般の分譲マンションは入居とともに900万円価値が落ちて、それからは年3.2%ずつ価値が落ちる。この傾向が続くなら、35年後の住宅ローン完済時に残る資産価値は1,767万円、つまり元の3割弱ということになる。
一方、コーポラティブハウスでは引き渡し時に4.0%、それから年1.0%ずつ減価するとして、完済時には4,060万円、元の7割弱という予測値になる。将来の資産価値の差をみると2,293万円、元の取得価格の38%も開きがあることになる。そのときに売るための仕様と長持ちさせるための仕様の違いが、この減価率の違いにあると思われる。弊社にあまりに都合良すぎるような分析結果だが、実績データに基づくのだから仕方がない。

資産は老後の資金に

この将来資産価値の違いはリバース・モーゲージを考えると、老後の暮らしに大きな違いを生むことが分かる。自宅を担保に入れることで、住み続けながら老後の資金を得られる方式であるが、集合住宅にも適用があって融資極度額は不動産評価額の5割程度と言われている。
従って将来の資産価値が高ければ、その分、老後資金は潤沢になる。仮に完済後15年としてさきほどの例で計算すると、マンションでは月当たり4万9千円なのに対してコーポラティブハウスでは月々11万3千円という違いになる。ずっと住み続けて売らないので、将来の資産価値は関係がない、というわけではない。
もちろんリバースモーゲージを利用せずに、相続されるときは、この資産価値の違いが重要なのはいうまでもない。

賃貸か持ち家か

築年数による資産価値をみると、賃貸と持ち家の選択についても重要な検討事項が浮かび上がる。
まず一般のマンションを考えよう。住宅ローンについては、頭金10%、利率1%として月々の返済額は15万2千円(ボーナス時返済なし)。賃貸マンションでは投資家側の判断としては、大雑把に賃料収入を投資額の4%位を目安とすれば月20万円。マンションの管理費と長期修繕積立金が月々4万8千円を超えなければ、月々の負担だけを比べても賃貸よりも取得の方が有利であり、これに1,767万円の資産が加わる。従って持ち家の方が有利に思われる。
しかしマンションの資産価値と住宅ローンの残債を比べると、少なくとも築17年経つまではずっと数百万円ほど残債が転売価値を上回っていることが分かる。ご家族の事情や転勤などで売却を余儀なくされても、手元に数百万円がないと身動きがとれなくなる恐れがある。賃貸に回せば、という手もあるが、築年数に伴って期待賃料が月々のローン返済と管理・長期修繕積立金の合計を下回ると厳しい。従って、マンションを購入するときには、20年近くは転売を迫られることはない、あるいは数百万円は手元資金で用意できる、ということが確かに見通せている必要がある。なかなか難しいことだ。
 一方、コーポラティブハウスでは、転売価値は当初からずっと残債を上回っているので、予定外の事情で売却するようなときも資金問題にはなりにくい。何かがあっても、転売できずに身動きできない状態にはならない。そして、ローン返済を3年3か月続けたら、転売価値と残債の差も603万円、つまり頭金分を超えてくる。このことは、3年ちょっと返済した後からは、相場よりおそらくは安い家賃を支払っているうちに徐々に純資産が形成されるという恰好になる。

おわりに

 住まいを選択するときは、将来の資産価値を重視すべきであろう。つくり方次第で、将来の資産価値は数千万円も差が出て、老後の資金調達も倍ほど違ってくるし、予想外の事態への対応のしやすさも違ってくる。一所懸命に学んで仕事をしていろいろ節約もしてきた、それなのに住まい選びを消費財のように現時点での予算やイメージで決めたために、将来数千万円もの資産価値をみすみす失う、というのはあまりに勿体ないことだと思う。
今回は弊社のコーポラティブハウスを引き合いにしたが、分譲マンションの中にも将来の資産性が期待されてそれが余り価格に上乗せされていないプランを選ぶことはできる。見極めのポイントとしては、壁式構造で大地震でも耐久性が維持される、多方向に開口があって日当たりや風通しが良くてどこも居心地がいい、パイプスペースが端にあって大幅なリフォームがしやすい、経年劣化が目立ったり管理の手間のかかるような仕様ではない、長期的にも豊かな生活環境が保たれる街にある、といったことになるだろう。



筆者プロフィール
株式会社アーキネット代表。土地・住宅制度の政策立案、不動産の開発・企画等を手掛け、創業時からインターネット利用のコーポラティブハウスの企画・運営に取組む。著書に「東京いい街、いい家に住もう」(NTT出版)、「建設・不動産ビジネスのマーケティング戦略」(ダイヤモンド社)他。

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