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マンションの注文建築「コーポラティブハウス」vol.100 


都心・安い・自分仕様
コーポラティブハウスの魅力

リノベーションの課題(1)建物の持続可能性

アーキネット代表・横浜国立大学IAS客員教授 織山 和久

「中古マンションを買って、自分らしくリノベしよう」と検討される方々が多い。2014年末の調査でも、「リノベーション」という言葉を95%が認知し、今後、検討したと考える人は67.9%に上っている。その理由も「自由設計で住空間に自分らしさを表現できる」73.6%、「新築住宅よるもローコストに仕上げられる」72.3%とされる1)。自分たちの暮らし方から住まいをつくるという点で、自分も好ましく考えていた。
 ところが、コーポラティブハウスにお住まいの方々にお話しを伺うと、前のお住まいでリノベーションを経験されその本質的な問題点を指摘されていた。
「築3-40年で管理費や長期修繕積立金もどれだけ上がるか分からない」
「世代が上の人たちが多くて、話が合わない」
「(開口部が限られ)こんなに風通しがよくて日が入ることはない」
といった内容である。こうしたご指摘が、一般的なものなのかを改めて調べて見た。


建物の持続可能性

「築3-40年で管理費や長期修繕積立金もどれだけ上がるか分からない」
こうしたマンションの持続可能性に関するお話を確認してみよう。
(1)長期修繕計画への積立金不足

まず、そもそも長期修繕積立金に基づいて修繕積立金を設定していないマンションが多い。80年代以前のものでは3割以上にも及ぶ。修繕積立金について不明、長期修繕計画も25年未満、といったものを合わせると、1995年より前に建てられたマンションは半数以上が資産価値の持続性に問題があることが分かる2)

(2)地震による倒壊、崩壊の恐れ
耐震強度不足の問題も深刻である。東京都の調査3)によると、都内の分譲マンション53,213棟のうち、旧耐震基準(新耐震基準は1981年に導入)のマンションは11,892棟に上る。
 こうしたマンションのうち、耐震診断をしたのは、17.1%に過ぎない。そして診断したもののうち、IS0.3未満のマンションは20.3%、IS0.3以上0.6未満も42.9%を占める。ISは必要な耐震強度に対する強度で、下図のように震度6〜7程度の規模の地震に対してIS0.3未満は「倒壊、又は崩壊する危険性が高い」、IS0.3以上0.6未満は「倒壊、又は崩壊する危険性がある」。
 そして、耐震改修促進法等では耐震指標の判定基準を0.6以上としており、それ以下の建物については耐震補強の必要性があると判断される4)

(3)追加措置

長期修繕計画自体が曖昧なまま、長期修繕積立金は古いマンションほど高くなっておく。1969年以前のマンションになると平均で15,212円/月・戸となり、最近の10,319円/月・戸の1.5倍2)にもなる。これには、将来の増額を見通した均等積立方式にせず、取得時の見かけの金額を抑えた段階増額積立方式をとったことも反映されているのだろう。総戸数規模が501戸以上になると平均16,509円/月・戸と急増するのにも注意したい。
 そして耐震補強に必要な費用は、3~5千屬侶物で60千円/峩瓩かかると言われる5)。したがって一戸当たりにしておおまかに5百万円の負担になる。
 ところが管理費・修繕積立金の滞納住戸があるマンションは全体で37.0%にも及び。完成年次の古いマンションになると、半数前後が滞納住戸を抱え、滞納戸数の割合が5%以上になるマンションは全体の1割前後にもなる2)。こうした滞納住戸を含めて、耐震補強の費用捻出と合意形成に至る筋道は容易ではないだろう。


説明が長くなったが、要点をまとめてみよう。


古いマンションになるほど、長期修繕の見通しが立たない。計画も予算も合意形成もうまくいかない。特に旧耐震のマンションでは地震で倒壊・崩壊の恐れもあり、そうなると住む場所を失っても住宅ローンを抱えることになる。事前に十分に確認しないままこうした古いマンションを買うことは、大きなリスクを負う。


参考図表
1)株式会社リクルート住まいカンパニー「リノベーション・DIYに関する意識調査」2014年12月
2)国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室「平成25年度マンション総合調査 結果報告書」平成26年4月
3)東京都都市整備局「マンション実態調査結果」2013(平成25)年3月 4)中埜良昭「耐震診断・耐震補強の現状と今後の課題」中埜良昭(日本建築学会2000.1.14)



筆者プロフィール
株式会社アーキネット代表。土地・住宅制度の政策立案、不動産の開発・企画等を手掛け、創業時からインターネット利用のコーポラティブハウスの企画・運営に取組む。著書に「東京いい街、いい家に住もう」(NTT出版)、「建設・不動産ビジネスのマーケティング戦略」(ダイヤモンド社)他。

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