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マンションの注文建築「コーポラティブハウス」vol.6 


都心・安い・自分仕様
コーポラティブハウスの魅力

「コーポラティブハウスの資産価値はなぜ向上する?」

(株)アーキネット代表 織山 和久

1. 外枠をしっかりつくる

(1) 地震にも頑丈
 アーキネットのコーポラティブハウスは、実は地震に強い構造です。私たちは住環境の良い場所に街並みに配慮して計画しますので、中高層ではなく、低層の集合住宅になるのが常です。同じ鉄筋コンクリート造ですが、低層では厚みのある壁・床の「面」で構成される壁式構造が主体になります。この壁式構造は剛構造で、地震の揺れに対してもまず歪みません。地震の頻発する日本列島ですが、びくともしない構造であれば長持ちするのは当然です。また壁厚も一様に25cm前後はあるので、お隣の話し声などはまず聴こえない、という利点もあります。

壁式構造。構造自体のプロポーションも美しい

 一方、中高層では柱・梁の「線」で構成されたラーメン構造が主体です。中高層では壁式構造にすると下の階に加重がかかりすぎるために、柱・梁でより軽い構造にせざるを得ません。ラーメン構造は柔構造で、大きな地震に対しては竹のようにしなって揺れを受け止めるように計画されています。しかし巨大地震には、ちょうどばねが伸びきった状態になるように、構造自体が変形したり、弱点である柱・梁の継ぎ目に破損が生じて、倒壊しないまでもその後に住み続けることは難しくなると指摘されています。

(2) 風通しの良さ
 頑丈な外枠は当然として、周辺環境をよく読みこんで開口部をとって、風通しと日当たりが良いことも、住まいの素質としてとても重要です。

写真右側は、住まい全体に通る廊下状のスペース
家族の気配も感じられる、文字通り風通しの良い住まい
上下いっぱいの窓ガラスも開放感をもたらしている

 夏でも風通しが良いと体感温度を7-9度下げます。また夜間に換気すると建物自体が室温より4度下になるまで冷やされ、壁厚があれば蓄冷効果によって昼過ぎまで涼しく感じられます。春の爽やかな風、夏の涼しげな風、秋のしっとりした風、と冬の寒い時期を別にすれば、こうした風の通る住まいは心地よいものです。
 住まいの中を風が通るためには、一面開口では不十分です。敷地の風の流れを読んで、住まいの手前と奥の少なくとも二面に風の入り口と出口がとられ、風の通り道を間仕切りが邪魔しないことが基本です。風の通り道の脇に窓があれば、さらに部屋全体に気持ちのいい風が廻ってきます。建て込んだ場所でも、中庭をとると上空を流れる風が住まいの中の空気を引っ張って、風を起こすこともできます。
 風の強さも大切です。アンケート調査でも、マンションも高層階になると風が強すぎて窓も開けられない、ミニ戸建てが建て込んだ地域では風が通らない、と不満が寄せられます。低層の小規模の住棟であれば、風も強すぎず弱すぎず、窓を開け放す心地よさが味わえます。

(3) 日当たりの良さ

トップライト、ガラス戸、階段下からあふれる光が綾をなす
このスペースは実は建物の北側に位置している

 日当たりの良さは、マンション購入の一番の決め手に上げられています。この日当たりの良さには、さまざま役割があって居心地の良さにつながっていることが分かります。
 単に南面採光だけでは、直射日光で眩しくなりがちです。この採光も、建物の彫りを深くとってさまざまな方向から間接光が廻りこむ工夫をすると、視るものにも立体感も出て相手の豊かな表情が読み取れようになります。実は、表情が読めるというのは、一緒に暮らす人同士のコミュニケーションを円滑にするにはとても重要です。
 また光がほどよく奥を照らしていると、方向感覚や位置感覚が確かになるので、無意識にしても安心感があります。またさまざまな方向から光が入ると、朝昼夕と光の当たる場所や色合いも変化して、住まいの中も時の移ろいとともに豊かな表情を示して、暮らしに深みを与えます。

 このように地震にも頑丈で、風や光が心地よく導かれる建築であれば、末永く暮らしていけることになると思います。こうした素質のある空間であれば、将来、さらに孫子の時代まで、手を加えながら大事に住み続けられる住まいとなります。

2. ライフステージ、ライフスタイルの変化に対応

 ひとり暮らし、二人暮らし、三人暮らし、…、と世帯構成は異なりますが、住まいへのニーズを伺うと意外なことに共通です。ぐっすり眠れる、ぼーっと寛げる、ひとりになれる、という三点で、屋内の生活時間の中でも順に、7時間22分、4時間41分、2時間10分と大方を占めています。

(1) ゆったり眠れる場所
 良く生きることは良く眠ることと大切なのですが、睡眠障害で悩む方は成人の2割と深刻です。

東側の林を風景にとりこんだいっぱいの窓
目覚めに朝日をたっぷりと浴びて、一日が始まる

 この睡眠の仕組みは分子生物学で研究が進み、良く眠る条件は朝日を浴びて体内時計をリセットすることが分かりました。目に日光が、安らかな気持ちにする脳内伝達物質「セロトニン」を放出し、目覚めの14時間後にセロトニンを原料に眠気を誘う脳内伝達物質「メラトニン」が合成される仕組みです。寝入りばなの3時間に深い良質の眠りが訪れますが、そのためには布団の中の温度は33度±1度、湿度50%、静かで真っ暗になる場所が求められます。また夫婦でも同室ながら離れて寝るのを好む方も少なくありません。
 以上から、ぐっすり眠れる場所は、東向きに窓があり朝日が入る、夜は真っ暗で静穏、ベッド二つを離しておける広さ、ということになるでしょう。

(2) ボーっと寛げる場所

10畳大の程よい広さの地階リビングスペース
天高を3mほどとり、音楽に浸れる空間になっている

 テレビや雑誌を眺めたり、食べながらおしゃべりしたりと、ぼーっと寛ぐ時間は、予想以上に多いものです。アンケート調査によると、子供たちがいても寛げる部屋の広さは10畳ほどでよく、天井高があるとより狭くても寛ぐ気分になります。逆に「LDK 20畳大!」となるとかえって落ち着かなくなるものです。
 また吹き抜けのある居間の方では約6割の人が「落ち着く・くつろげる」と答え、フラットの約4割と大きく差をつけています。つまり、ぼーっと寛ぐ場所には、広さ・高さのバランスが心身に合った空間が求められます。

(3)ひとりになれる場所

吹き抜けの上部にもうけられた書斎スペース
下からは家族の気配、正面からは通りの気配を感じながら静かに自分と向き合う時間を味わうことが出来る

 子供も十代になったり、また仲の良い夫婦でもその7-8割が「ひとりになれる場所」を欲しがっています。いまは車の中やトイレがそんな場所になるのでしょうか。少しの間ですが、外で感じたストレスから、自分を取り戻す大切な場所です。実物大模型による実験では、必要な広さはせいぜい2-3畳ですが、広間の気配が感じられ、窓から風景を眺められる場所が条件になっています。屋根裏、階段の踊り場、吹き抜け脇など、ちょっとした間仕切りで住まいの中に「ひとりになれる場所」が、暮らす人の数だけ見つけられるか、がポイントです。

 このように、住まいの中に「ゆったり眠れる場所」「ぼーっと寛げる場所」「ひとりになれる場所」がしっかり用意されていれば、たとえ「ひとり暮らし」「ふたり暮らし」「三人暮らし」…と世帯構成が変わっても、居心地の良さは共通です。
 優れた建築家が提案するコーポラティブハウスには、元々からこうした「ゆったり眠れる場所」「ぼーっと寛げる場所」「ひとりになれる場所」があり、世帯構成や暮らしぶりが将来変化しても対応できるようになります。

3.老いない建築

(1)設備配管
 普段は天井や壁、床に隠れて見えない部分ですが、住宅としての性能を大きく左右するのが、電気設備・空調設備・給排水衛生設備です。上手に設計された設備であれば、ランニングコストも抑えられ、修繕・改修もしやすく予算も抑えられる、という重要な要素です。全体の建築設計とすりあわせがうまくいっていれば、配管や設備の位置も邪魔になる場所にならず、目立たなくなります。
 昔のマンションでは先々の修繕を考慮していないせいなのか、配管がコンクリートに埋め込まれていたり、点検口が狭く作業ができなかったり、といったケースも数多く見受けられました。そうなると配管の内部が腐食・破損していても、その補修や交換もできず、マンション全体の給排水ができずに使用できなくなります。電気通信設備関係でも、先々の家電や通信ニーズに備えてゆとりを持たせていないと、容量等の問題で対応できないケースも少なくありません。売ってサヨナラ、であれば先々の補修や需要を無視してもよかったというのでしょうか。
 いまのマンションでも配管位置は問題です。大方の住戸プランでは、キッチンと浴室・洗面所の間に配管位置をとり、上下階を同じ管でつなげています。この方法では、配管は当初は目立たないからいいのですが、将来、リフォームするときに住戸の中ほどに配管があって、邪魔になります。各戸で点検・補修することも容易ではありません。空調に関しても、最近のプレハブやマンションでは機械任せが主流なようです。住まい全体に風を通すのではなく、細かく部屋を区画して部屋ごとにエアコンをつけてしまえばいい、という一律の発想で、さらに冷気・暖気が逃げないように高断熱・高気密仕様にする向きもあります。夏でも通風や蓄冷効果を生かせば、エアコンの消費電力は25%抑えられるのに残念なことです。
 コーポラティブハウスは、これから暮らす方々が直接に設計を依頼する形式で、「売ってサヨナラ」とは根本的に異なります。従って、設備に関しても日々の使い勝手やランニングコスト、将来の補修や需要をよく見通した設計になるのは当然のことです。
 コーポラティブハウスほどの規模の建物になると、専門の設備設計事務所が詳細を検討しながら、全体を設計事務所がとりまとめる体制をとります。こうした体制で、依頼主であるこれから暮らす方の先々の要望まで受け止めて、専門知識を踏まえた設計が実現されるわけです。

外付けの配管。将来の補修・更新をにらんだ計画
配管自体もデザインのモチーフとして、建物の表情としている

 もちろん、案件によって設備設計の最適解も異なりますが、いままでの事例でもこうした将来を見通した工夫の一端をご紹介できます。
 ひとつは、配管を住戸別に外付けにした事例です。外付けにすることで、将来の点検や補修・交換もしやすくしています。配管を無造作に露出するとみっともなくなりがちですが、そこは周到なデザインワークを施して、端正に収めています。
 ふたつ目の例は、三層のメゾネットですが、屋上階の塔屋と地階との間にファン付きの管を通し、冬は塔屋の暖気を下階に導き、夏は地階の冷気を上階に導く、という合理的な空調システムを採用しています。
 三つ目は、上下を通じる吹き抜けの脇に大きめの配管区画をとって、将来、エアコンと冷媒管の増設、CATVの配管、太陽光発電の電線配管などにも、ゆとりを持って対応できる事例です。
 このような工夫も盛り込みながら、住宅としての基本性能の水準を上げながら、初期・運用・修繕費用を合理的に抑える設計がまとめられ、長期的に価値の落ちない建築となるわけです。

(2)エレベーター

二階住戸には階段で上る
パンチングメタルで囲い、プライバシーを保ちつつ明るく風通しの良い遷移空間としている。これから何万回もの出入りがある場所だけに、気分転換の場として大切に計画された

 エレベーターには、一基あたり毎月5万円前後の保安サービスがかかります。保安サービスが不十分だと、着床階とエレベーターの床位置がずれる、果ては閉じ込め事故に応じてもらえない、ワイヤー切れが起こる、と不安になるので、この費用は仕方がないようです。また20年後の定期更新では、モーターやカゴを交換する必要も生じ、その額は数千万円とも言われています。地震による閉じ込め事故も心配ですし、超長周期地震動も見逃されています。中越地震では東京は震度3でしたが、超長期地震動によって六本木ヒルズは2m近く揺れ、エレベーターのワイヤーが周りに絡まり1ヵ月も運行停止になったのも記憶に新しいところです。
 アーキネットのコーポラティブハウスのように、低層であればエレベーターは不要なので、こうした保守点検や設備更新に余分な費用も掛かかりません。地震にも影響されず、安心でしょう。

(3)外壁
 外壁の仕様も、建築家の提案を受けて組合が決定するものですが、結果的にコンクリート打ち放しに撥水加工をした外壁になることが多くなります。
 その理由ですが、表面が滑らかな化粧型枠を使うことで、品質に優れたコンクリートを打てるようになったことが上げられます。また、表面に撥水材を塗布して、雨水などが内部に滲み込まないような処理をしますが、その性能が近年向上し、年を経ても見栄えも落ちなくなったことも理由です。またコンクリート打ち放しであれば、ひび割れなどの状態は目視できて、仮にそうした事態が起こっても対処は迅速にできます。

反射断熱塗料の使用例。真夏の日射を和らげている
淡い白色として、周囲の街並みに合わせている

 逆にタイル貼りでは、下のコンクリートの地の状態が隠されて補修時期を逸しがちです。検査自体も足場を組んで棒でコツコツ叩いて確かめる、と相当の手間隙もかかります。タイルがコンクリート壁から剥れて、破損・落下するのも懸念されます。
 また場所ごとの日照条件によって、外壁の仕様も工夫されます。例えば夏場の日差しが厳しい場所では、日射による輻射熱を和らげるために、宇宙船に使用した反射断熱塗料を塗布する事例もあります。また日の当たらない壁面があり、冬場には輻射による冷気や結露が心配される場合などには、多少費用は掛かりますが、建物全体に外断熱を施して、開口部をペアガラスにすることもあります。

(4)外部空間が生かされて熟成する

公道から建物までのアプローチに、植栽と照明を工夫してほっとする気分を醸し出している

 建物のまわりのちょっとした外部空間も、雰囲気や居心地を良くする重要性があります。
 残念ながら、分譲マンションの計画では、北側は日影の余りの場所扱いでごみ置き場や物置き、南側ベランダの先は何となくの空き地、とうまく活用されない事例もよく見受けられます。立派な植栽や噴水を施すマンションもありますが、自分たちで手を入れられるわけではなく、よそよそしく感じられ、運営費用もかかります。外部空間を、余り扱いにしたり、裏にしたり、遠ざける計画はもったいないものです。そこに暮らす人みなが、日々行き交い、目にして、また手を入れる場所だけに、大切に計画したいものです。
 まず、表の通りと住まいとの通路は、これから何万回も行き来する場所です。外で元気良く働く場面と内でのんびり寛ぐ場面とをつなぎ、うちに帰るときは窓から漏れる明かりにほっと和み、脇や奥の緑に目を休ませる間です。朝は植栽の水遣りですっきり目覚め、外に出るときは凛とした空気に佇まいを正して、と気分の引き締まる間になるでしょう。単なる通過点ではなく、気分を転換するつなぎの間として生かせれば、全体としての住み心地もぐっと上がります。

樹木は、自ら植木屋さんの山まで行って見繕ってきた
屋内と屋外がひとつづきの空間になり、子どもたちの格好の遊び場になっている
ケヤキの大木に守られた寝室。神秘的な雰囲気が漂う
この樹木を残すために、建物の角を引っ込めた

 また、植栽は目にも潤いをもたらし、季節や年月の流れを感じさせてくれます。コーポラティブハウスでは、元々生えていた樹木を残すために建物を窪ませることや、ジャックモンティや十月桜など皆で全体の雰囲気に合ったシンボルツリーを選ぶことも、つくる楽しみのひとつになります。窓越しに見える風景にもなりますから、隣との塀にも蔓を這わせるなど、ちょっとしたスペースにも丁寧に植栽を計画するのが通例です。年月が経って草木が豊かな緑をたたえると、建物全体の雰囲気はさらに魅力を増します。年月はお金では買えません。

4.実物は予想を超える

 コーポラティブハウスは、入居予定者が皆集まってから正式に設計も始まるものですから、残念ながら募集時にご覧になれるのは、現地の様子、基本構想の図面、簡単な模型、そして過去の竣工写真にとどまります。現地をご覧になるにしても、荒れ放題の古家があって奥も見通せないこともあり、全体の雰囲気はつかみづらいものです。また経験を積んだ建築家でもない限り、簡単な図面と模型だけで出来上がりの住まいの心地よさ、特に立体的な空間構成の妙や光・風が優しく導かれる様子などをイメージするのは、なかなか難しいものです。計画地の場所ならではの特質を生かした設計になりますので、他の竣工写真は参考にはなりますが、そのままではありません。
 プロジェクトが進んで建物が出来上がったとき、実物をご覧いただきます。そんなときには「ほえー」「ここまで素敵になるとは予想できなかった」「わー」「細かい部分まで自分で分かって決めたつもりだったが、出来栄えは期待をはるかに超えている」と驚かれることがほとんどです。建築家も「イメージ通りに出来るだけではつまらないでしょう」と工夫を凝らしたからでしょう。身の丈に合った心地よいスケール感、視点を動かすと様々に映る室内の表情、幾重にもなる光の綾、肌を優しくなでるかのような風通し、壁や床の肌触りなど、住まいの居心地の良さには決定的なのですが、実物があってはじめて実感できるものです。
 諸事情からコーポラティブハウスの住戸が転売される事例もありますが、転売価格は取得費用を相当に上回っていると伺います。このことは実際の出来栄えからつけられる価値が、計画時点の限られた情報にもとづく予想価値を、ずっと上回っているからに他なりません。「ほえー」「わー」の分が含み益となっているわけです。優れた建築ほどそうしたものです。

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 以上、詳しくご説明しましたが、「しっかりした外枠」「暮らし方の変化への対応」「老いない建築」「予想を超える出来栄え」、さらに「街並みを引き立てる外観」が相俟って、コーポラティブハウスの資産価値は向上すると考えられます。そして、建築家と一緒にコーポラティブハウスをつくる理由は、表面的にデザインを売りにするためではありません。
 このような先々までの居心地の良さの基準に適うように、個々に特質の異なる敷地条件に対して、唯一で最適な設計を工夫されるからです。どんな敷地でも同じように計画していては、日当たりや風通し、外部空間が十分に生かすのは難しいでしょう。このような基準で、分譲マンションや建売一戸建てと比べてみてはいかがでしょうか?

筆者プロフィール
株式会社アーキネット代表。土地・住宅制度の政策立案、不動産の開発・企画等を手掛け、創業時からインターネット利用のコーポラティブハウスの企画・運営に取組む。著書に「建設・不動産ビジネスのマーケティング戦略」(ダイヤモンド社)他。

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