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広尾ガーデンヒルズ・ウエストヒル: 昭和60年7月 築
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物件プロフィール
交通 日比谷線 広尾駅 徒歩5分
所在地 渋谷区広尾4−1−3
築年月 昭和60年7月
総戸数 272戸
専有面積
間取り
新築分譲時売主 三井不動産株式会社・三菱地所株式会社・住友不動産株式会社・第一生命保険相互会社
更新履歴:2012-01-20 16:48:07
総合評価
■広尾ガーデンヒルズは5つの街区に総戸数1130戸、15棟のマンションが20数年を経た緑の中に建っています。先駆的といわれた集団管理システムを軸に資産価値を維持しています。
■広尾ガーデンヒルズは昭和58年から61年にかけて竣工した15棟のマンション群です。三井不動産・三菱地所・住友不動産・第一生命の大手4社の総合プロジェクトとして当時話題になりました。
■評価のポイントである拠点性・住環境、建物、維持管理システムの3つの視点で見ると高評価となる点は駅近であるという拠点性と小高い丘に綿密に計画された植樹計画が結実した住環境、そして当時先駆的と注目された集中管理システムが機能し、修繕計画を含め資産価値を維持している点です。特に築20余年を越え、成長した樹木の中に点在する7〜14階のマンション群の外観は経年変化による劣化も感じさせず、成熟した街並みを形成しています。
■逆に現在の新築マンションと比較すると評価の低くなるところは建物内部共有部分の広さや仕上げのグレード(サウスヒルを除く)、セキュリティを含め設備機能に対する要求度と技術の変化による差、省エネ・バリアフリーなどの視点がないところです。これは時代の趨勢によるものもありいたしかたのない点ではあります。
■一方現在の新築マンションと比較すると評価の低くなるところは建物内部共用部分の広さや仕上げのグレード(サウスヒルを除く)、セキュリティを含め設備機能に対する要求度と技術の変化による差、省エネ・バリアフリーなどの視点がないところです。これは時代の趨勢によるものもありいたしかたのない点ではあります。LDだけでなく個室にも天井カセットが先行設置されている点や(ノースヒルは床置き)バルコニーサッシの内法の高さの確保などは現在の新築マンション並みです。
■今回の評価対象はサウス・イースト・ウエスト・センター・ノースの5つの街区(ヒル)のうちのウエストヒルでI・J・Kの3つの棟があります。ヒルごとに外観、住戸規模、設備、共用部分の広さなど違いがあります。ウエストヒルの住戸面積は70〜110?が中心で小規模なタイプが多い住棟です。また70?以下の住戸もヒルズの中で一番多くあります。設備は天井カセット等ヒルズの平均レベルを維持しています。エントランスは他のヒルと比べると一番コンパクトです。ちなみにすべてにおいて一番高いグレードはガーデンヒルズ入り口近くにあるサウスヒルです。
■ウエストヒルのエントランスホールや共用廊下などは、壁も吹き付けで現在の新築マンションのホテルライクなデザインと比較すると広さも含め平凡で地味な印象を与えます。
■住戸内部は居住中の住戸は内装や建具の不具合が出始めていますが、内装を変えた直後の売り住戸などを見ると、リフォームさえすれば住み続けられます。ただし内装のグレードは玄関の床が大理石以外は標準並といったところでしょう。
■問題はやはりどこの中古マンションでも同じですが給排水菅についてです。広尾ガーデンヒルズでは給湯に関しては塩ビ管で問題はありませんが給水が鉄管のためその取替え工事が当面の課題となっているとのことです。



拠点性の高さ 平均点4.1 さらに詳しく
住環境の良さ 平均点4.0 さらに詳しく
居住性の良さ(共有部分) 平均点3.3 さらに詳しく
居住性の良さ(住戸) -- さらに詳しく
維持管理 平均点4.4 さらに詳しく
総合 平均点3.8
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